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Hier ist eine detaillierte Zusammenfassung des Urteils des Schweizerischen Bundesgerichts 5A_742/2024 vom 14. April 2025:

1. Einführung

Das Urteil des Bundesgerichts (BGer) 5A_742/2024 vom 14. April 2025 betrifft die Verwertung einer Stockwerkeigentumsquote im Rahmen der Spezialexekution. Streitpunkt war die Frage, ob die Stockwerkeigentümergemeinschaft (SEG) A.__ ihren Anspruch auf Eintragung eines gesetzlichen Pfandrechts gemäss Art. 712i Zivilgesetzbuch (ZGB) für ausstehende Beiträge im Lastenverzeichnis der Zwangsvollstreckung aufführen lassen kann, ohne dass dieses Pfandrecht zuvor im Grundbuch eingetragen wurde. Das Bundesgericht musste insbesondere beurteilen, ob das zuständige Betreibungsamt die Forderung der SEG zu Recht zurückgewiesen hat, weil keine Grundbucheintragung vorlag.

2. Sachverhalt und Verfahrensgeschichte (massgebende Punkte)

Die Schuldner B._ und C._ waren je zur Hälfte Miteigentümer einer Stockwerkeigentumsquote, die das ausschliessliche Nutzungsrecht an einer Wohnung vermittelte. Aufgrund von Pfändungen wurde die öffentliche Versteigerung dieser Quote angeordnet. Die Gläubiger wurden aufgefordert, ihre Rechte am Grundstück bis zum 9. November 2023 beim Betreibungsamt zu den Akten zu reichen.

Die SEG A.__ meldete fristgerecht eine Forderung von CHF 38'960.69 an und berief sich dabei auf ihr Recht auf Eintragung eines gesetzlichen Pfandrechts gemäss Art. 712i ZGB. Sie argumentierte, dass die direkte Anerkennung ihrer Forderung im Lastenverzeichnis unnötige Gerichts- und Grundbuchkosten vermeiden würde, da andere Gläubiger das Lastenverzeichnis immer noch anfechten könnten.

Das Kantonale Betreibungsamt Genf wies die Anmeldung der SEG am 21. November 2023 ab mit der Begründung, dass keine Pfandeintragung im Grundbuch beantragt worden sei. Das am 27. November 2023 mitgeteilte Lastenverzeichnis und die Versteigerungsbedingungen enthielten die Forderung der SEG nicht.

Die SEG erhob hiergegen Beschwerde bei der Aufsichtsbehörde über die Betreibungs- und Konkursämter des Kantons Genf. Sie beantragte die Korrektur des Lastenverzeichnisses dahingehend, dass ihr Recht auf Eintragung eines gesetzlichen Pfandrechts dort aufgeführt werde und sie vollwertig an der Verteilung des Erlöses teilnehmen könne, ungeachtet des Fehlens einer Grundbucheintragung. Während des Beschwerdeverfahrens vor der Aufsichtsbehörde machte die SEG geltend, sie habe eine vorläufige Eintragung ihres Pfandrechts erwirkt.

Die Aufsichtsbehörde wies die Beschwerde der SEG mit Entscheid vom 17. Oktober 2024 ab. Sie bestätigte die Rechtskonformität der Entscheidung des Betreibungsamtes. Die geltend gemachte indirekte gesetzliche Hypothek entstehe erst durch die Eintragung im Grundbuch. Das von der SEG beanspruchte Recht auf Eintragung stelle daher noch keine Last des Grundstücks dar, solange die Hypothek nicht, auch nicht provisorisch, im Grundbuch eingetragen sei. Die Aufsichtsbehörde fügte hinzu, das Betreibungsamt habe seine beschränkte Prüfungskompetenz nicht überschritten, da seine Ablehnung auf der Nichtexistenz einer das Grundstück belastenden Pfandforderung beruhte und nicht auf deren materieller Begründetheit.

Gegen diesen Entscheid reichte die SEG Beschwerde in Zivilsachen beim Bundesgericht ein. Sie rügte eine Verletzung von Art. 140 SchKG sowie Art. 34 und 36 der Verordnung über die Grundstückverwertung (VZG/ORFI).

3. Massgebende rechtliche Erwägungen des Bundesgerichts

Das Bundesgericht prüfte die Frage, ob das Betreibungsamt im Spezialexekutionsverfahren das Recht auf Eintragung eines indirekten gesetzlichen Pfandrechts (Art. 712i ZGB), das von einem Gläubiger angemeldet wird, in das Lastenverzeichnis aufnehmen muss, auch wenn keine vorgängige Grundbucheintragung erfolgt ist.

3.1. Grundlagen der Grundstückverwertung und des Lastenverzeichnisses

Das Bundesgericht legte zunächst die Grundsätze der Grundstückverwertung im Betreibungsverfahren dar (Art. 133 ff. SchKG). Grundstücke werden öffentlich versteigert, wobei sie mit allen gemäss Lastenverzeichnis bestehenden Belastungen verkauft werden (Art. 135 Abs. 1 SchKG, Art. 45 Abs. 1 lit. d VZG). Hypothekarisch gesicherte Forderungen werden vorrangig aus dem Verwertungserlös bezahlt.

Das Lastenverzeichnis (Art. 33 VZG) wird auf Grundlage der Anmeldungen der Berechtigten und der Grundbuchauszüge erstellt (Art. 140 Abs. 1 SchKG, Art. 34 Abs. 1 lit. b VZG). Gläubiger müssen ihre Rechte innerhalb von 20 Tagen anmelden, sofern diese nicht im Grundbuch eingetragen sind (Art. 138 Abs. 2 Ziff. 3 SchKG). Die Anmeldefrist ist peremptorisch (BGer 113 III 17). Anmeldungen gehen Grundbuchauszügen im Zweifel vor, wobei Diskrepanzen zu vermerken sind (Art. 34 Abs. 1 lit. b VZG). Später eingetragene Belastungen werden vermerkt, aber nur berücksichtigt, soweit pfändende Gläubiger vollständig befriedigt sind (Art. 34 Abs. 2, 53 Abs. 3 VZG; BGer 117 III 36).

Das Betreibungsamt hat im Gegensatz zum Konkursamt kein materielles Prüfungsrecht hinsichtlich Existenz oder Umfang der Belastungen (Art. 36 Abs. 2 VZG; BERNHEIM/KÄNZIG, FEUZ, JENT-SØRENSEN, STAEHELIN). Es darf im Grundbuch eingetragene oder fristgerecht angemeldete Lasten grundsätzlich nicht verweigern, ändern oder bestreiten. Streitigkeiten sind vom Richter im Lastenbereinigungsverfahren zu entscheiden. Mangels Widerspruch wird das Lastenverzeichnis für das laufende Verfahren verbindlich (Art. 37 Abs. 2 VZG; BGer 121 III 24).

Allerdings dürfen nur Forderungen ins Lastenverzeichnis, die eine dingliche Belastung des Grundstücks darstellen und somit den Versteigerungspreis beeinflussen (Art. 36 Abs. 1, 45 Abs. 1 lit. a, 53 VZG). Das Betreibungsamt darf und muss prüfen, ob eine angemeldete Forderung ihrer Natur nach eine Belastung des Grundstücks darstellen kann (BGer 120 III 32, 117 III 36). Persönliche Rechte, namentlich vertragliche Ansprüche auf Begründung eines Pfandrechts, gehören grundsätzlich nicht dazu, es sei denn, sie sind im Grundbuch vorgemerkt und belasten das Grundstück dinglich (BGer 113 III 42; BGer 5A_702/2021, 5A_657/2020). Das Lastenverzeichnis ersetzt für das laufende Verwertungsverfahren das Grundbuchblatt und hat dessen Publizitätsfunktion (JENT-SØRENSEN, PIOTET). Eine nicht im Lastenverzeichnis aufgeführte Belastung erlischt gegenüber dem gutgläubigen Erwerber, selbst wenn sie im Grundbuch eingetragen war (BGer 106 II 183).

3.2. Indirektes gesetzliches Pfandrecht

Das Bundesgericht erläuterte die Natur des indirekten gesetzlichen Pfandrechts. Dieses ist ein beschränktes dingliches Recht, dessen Entstehungstitel das Gesetz selbst ist. Es entsteht aber nicht kraft Gesetzes, sondern vermittelt dem Gläubiger lediglich einen Anspruch auf Eintragung des Pfandrechts im Grundbuch (Art. 712i, 837 ff. ZGB). Die Pfandrechtserrichtung erfolgt erst durch die (konstitutive) Eintragung im Hauptbuch des Grundbuchs (STEINAUER). Die Eintragung im Tagebuch ist aber für den Rang massgebend (Art. 972 ZGB).

Das Recht auf Eintragung eines gesetzlichen Pfandrechts ist seiner Natur nach eine persönliche Forderung. Es handelt sich nicht um ein dingliches Recht, solange die Eintragung nicht erfolgt ist (BGer 123 III 53, 95 II 31). Dieses Recht ist grundsätzlich nicht dinglich verstärkt. Die Hypothek erhält ihren Rang ab Datum der Eintragung (Art. 972 Abs. 2 ZGB), bei provisorischer Eintragung ab deren Datum (Art. 961 Abs. 2 ZGB).

Obwohl persönlich, hat die gesetzliche Forderung auf Pfandrechtserrichtung den besonderen Charakter, dass sie propter rem mit dem Grundstück verbunden ist und gegenüber jedem aktuellen Eigentümer geltend gemacht werden kann (BGer 92 II 227). Sie entfaltet daher eine dingliche Wirkung (BGer 134 III 147: "realobligatorische Natur").

3.3. Geltendmachung im Zwangsvollstreckungsverfahren

Um das Pfandobjekt verwerten und die gesicherte Forderung erhalten zu können, muss der Berechtigte eines indirekten gesetzlichen Pfandrechts dieses im Grundbuch eintragen lassen, da die Eintragung konstitutiven Charakter hat (BGer 123 III 53, 106 II 183). Ein eingetragenes Pfandrecht wird vom Betreibungsamt in der Regel von Amtes wegen ins Lastenverzeichnis aufgenommen, da das Amt einen Grundbuchauszug einholen muss.

Eine provisorische Eintragung (Vormerkung nach Art. 961 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB) genügt, um die Forderung als pfandgesicherte Forderung im Lastenverzeichnis anerkennen zu lassen (BGer 83 III 138).

Im Lastenbereinigungsverfahren kann der Richter über die Existenz des Pfandrechts entscheiden, falls kein gesondertes Verfahren anhängig ist. Diese Entscheidung wirkt jedoch nur für das laufende Zwangsvollstreckungsverfahren (BGer 119 III 124).

Das Recht zur Errichtung einer indirekten gesetzlichen Hypothek kann im Spezialexekutionsverfahren nicht auf den Erwerber delegiert werden. Da das Pfandrecht fällige Forderungen sichert, muss es bei der Versteigerung des Pfandobjekts verwertet werden (vgl. Ziff. 3.1 hiervor). Folglich muss der Berechtigte sein Recht auf Pfandrechtserrichtung geltend machen, wofür die Grundbucheintragung erforderlich ist. Er kann nicht darauf verzichten und nach der Verwertung des Grundstücks die Eintragung gegen den Erwerber unter Berufung auf den propter rem-Charakter seiner Forderung verlangen. Er kann auch nicht bloss ein Recht auf Errichtung des gesetzlichen Pfandrechts geltend machen (BGer 106 II 183). Selbst wenn die gesicherte Forderung nicht fällig wäre, wäre eine gegenteilige Lösung für andere Gläubiger unbillig, da unklar bliebe, ob das Pfandrecht tatsächlich errichtet wird, und sie bei Pfandrechten mit Fristen (z.B. Art. 839 ZGB) praktisch undurchführbar wäre (JENT-SØRENSEN).

Die Eintragung (auch provisorisch) ist nicht nur zur Verwertung des Pfandrechts notwendig, sondern muss auch erfolgen, bevor das Betreibungsamt das Lastenverzeichnis erstellt (BGer 123 III 53, 106 II 183). Dies muss also innerhalb der 20-tägigen Anmeldefrist geschehen (Art. 138 Abs. 2 Ziff. 3 i.V.m. 140 SchKG). Der Berechtigte wird von der Pfändung über das Grundbuch informiert (Art. 960 Abs. 1 Ziff. 2 ZGB) und kann eine superprovisorische Eintragung beantragen (Art. 265 Abs. 1 ZPO).

Obwohl das Betreibungsamt kein materielles Prüfungsrecht hat, darf es eine Forderung ablehnen, die ihrer Natur nach keine Grundstückbelastung darstellen kann. Eine blosse Forderung auf Errichtung eines Pfandrechts gehört dazu, da das Pfandrecht erst durch die Eintragung entsteht.

Das Bundesgericht hielt fest, dass es in BGer 106 II 183 die Frage offengelassen hatte, ob zur Verfahrensvereinfachung eine Anmeldung des Rechts auf Pfandrechtseintragung direkt beim Betreibungsamt genügt, um im Lastenverzeichnis aufgeführt zu werden. Später bestätigte es in BGer 119 III 124, dass der Richter im Lastenbereinigungsverfahren über die Existenz des Pfandrechts entscheidet. Jedoch entschied das Bundesgericht in BGer 123 III 53 ohne Vorbehalt, dass die Eintragung im Grundbuch für die Entstehung des Pfandrechts und dessen Zulassung zum Lastenverzeichnis unerlässlich ist. Letzteres Urteil ist massgebend. Diese Lösung wird auch in der Doktrin überwiegend vertreten.

3.4. Anwendung auf den konkreten Fall

Im vorliegenden Fall meldete die SEG A.__ lediglich ihr Recht auf Eintragung eines indirekten gesetzlichen Pfandrechts gemäss Art. 712i ZGB an. Sie machte zwar geltend, dieses Recht im Laufe des Verfahrens vor der Aufsichtsbehörde eingetragen bekommen zu haben, dies war jedoch ein neues, im angefochtenen Entscheid nicht festgestelltes Sachverhaltselement, das vom Bundesgericht nicht berücksichtigt werden durfte (Art. 105 Abs. 1 i.V.m. 97 Abs. 2 BGG). Massgeblich war daher, dass zum Zeitpunkt der Entscheidung des Betreibungsamtes und der Aufsichtsbehörde lediglich ein Anspruch auf Errichtung, aber kein eingetragenes Pfandrecht vorlag.

Das Bundesgericht kam zum Schluss, dass die Aufsichtsbehörde und damit auch das Betreibungsamt kein Bundesrecht (namentlich Art. 140 SchKG) verletzten, indem sie die Anmeldung einer blossen Forderung auf Errichtung eines dinglichen Rechts ablehnten. Nur das dingliche Recht selbst muss im Lastenverzeichnis aufgeführt werden, da es verwertet werden soll, nicht aber der Anspruch auf dessen Begründung. Wenn ein Widerspruch erhoben wird (und kein anderes Verfahren läuft), entscheidet der Richter des Lastenbereinigungsverfahrens über die Existenz der gesetzlichen Hypothek.

4. Wesentliche Punkte der Zusammenfassung

• Im Verfahren der Grundstückverwertung muss ein indirektes gesetzliches Pfandrecht (wie jenes der Stockwerkeigentümergemeinschaft gemäss Art. 712i ZGB) im Grundbuch eingetragen sein, um im Lastenverzeichnis aufgeführt und verwertet werden zu können.
• Die Eintragung hat konstitutiven Charakter; das Pfandrecht entsteht erst dadurch.
• Das Recht auf Eintragung (Anspruch auf Begründung des Pfandrechts) ist eine persönliche Forderung, auch wenn sie dingliche Wirkung hat und gegenüber jedem Eigentümer geltend gemacht werden kann.
• Die Eintragung muss vor der Erstellung des Lastenverzeichnisses durch das Betreibungsamt erfolgt sein (auch eine provisorische Eintragung genügt).
• Das Betreibungsamt hat zwar ein beschränktes Prüfungsrecht hinsichtlich angemeldeter Lasten, darf aber Anmeldungen zurückweisen, die ihrer Natur nach keine Belastung des Grundstücks darstellen.
• Eine blosse Forderung auf Errichtung eines Pfandrechts stellt noch keine solche Belastung dar und kann vom Betreibungsamt zurückgewiesen werden.
• Im vorliegenden Fall hatte die SEG lediglich ihr Recht auf Eintragung, aber kein eingetragenes Pfandrecht angemeldet. Das Betreibungsamt hat diese Anmeldung zu Recht zurückgewiesen.
• Der vom Betreibungsamt erstellte Entscheid und das vom Kantonale Aufsichtsbehörde bestätigte Vorgehen waren rechtskonform.

5. Fazit

Das Bundesgericht weist die Beschwerde der SEG ab. Es bestätigt, dass im Zwangsvollstreckungsverfahren die Eintragung des gesetzlichen Pfandrechts im Grundbuch (auch provisorisch) zwingende Voraussetzung für die Aufnahme in das Lastenverzeichnis ist. Die blosse Anmeldung des Rechts auf Eintragung genügt nicht, da das Betreibungsamt eine Forderung, die ihrer Natur nach noch keine dingliche Belastung darstellt, zu Recht aus dem Lastenverzeichnis fernhalten darf. Das Urteil präzisiert die Anforderungen an die Geltendmachung indirekter gesetzlicher Pfandrechte im Zwangsvollstreckungsverfahren und bestätigt die massgebende Rechtsprechung (insbesondere BGer 123 III 53).