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Hier ist eine detaillierte Zusammenfassung des bereitgestellten Urteils des Schweizerischen Bundesgerichts 4A_475/2024 vom 2. Mai 2025:

Rubrum und Streitgegenstand

Das Urteil wurde vom Bundesgericht, 1. zivilrechtliche Abteilung, am 2. Mai 2025 gefällt (Aktenzeichen 4A_475/2024). Parteien waren der Vermieter A._ (Beschwerdeführer) und die Mieterin B._ (Beschwerdegegnerin). Gegenstand des Verfahrens war die Gültigkeit einer Mietvertragskündigung für eine Wohnung, insbesondere im Hinblick auf Art. 271 des Obligationenrechts (OR), der den Schutz vor missbräuchlichen Kündigungen regelt.

Sachverhalt, der zum Streit führte

Die Mieterin bewohnte seit 1993 eine 4.5-Zimmer-Wohnung des Vermieters in Genf. Ein neuer Vertrag von 2009 sah eine anfängliche Dauer von einem Jahr vor, die sich danach stillschweigend von Jahr zu Jahr verlängerte, mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten. Die Mieterin lebte zunächst mit ihrem Ex-Mann und seit fünfzehn Jahren mit ihrem Lebensgefährten C.__ in der Wohnung.

Am 3. Dezember 2021 kam es zu einer Auseinandersetzung zwischen dem Lebensgefährten C._, Nachbarn des zweiten Stocks und den Eheleuten D._. Laut Polizeiberichten warf C._ Nachbarn vor, den Aufzug blockiert zu haben. Frau D.D._ schaltete sich ein, und C._ forderte sie auf, "den Mund zu halten", wobei er grobe Ausdrücke verwendete; sie beschimpfte ihn daraufhin als Antisemiten. Herr E.D._ suchte daraufhin C._ auf, die Situation eskalierte, und E.D._ beschuldigte C.__, ihn ins Gesicht geschlagen und beleidigt zu haben.

Strafrechtliche Konsequenzen: E.D._ erstattete Anzeige gegen C._ wegen Tätlichkeiten und Beschimpfung. C._ erstattete Anzeige gegen E.D._ wegen Ehrverletzung und gegen dessen Ehefrau wegen Beschimpfung. Gegen C._ erging ein Strafbefehl wegen Tätlichkeiten (vom 25. Januar 2022, später rechtskräftig), nicht aber wegen Beschimpfung. Frau D.D._ wurde wegen Beschimpfung verurteilt. Das Verfahren gegen E.D.__ wurde eingestellt.

Ein weiterer Nachbar, F._, meldete am 10. Dezember 2021 der Verwaltung, dass sie sich seit der Auseinandersetzung vom 3. Dezember 2021 unsicher fühle und bat um die Ausweisung von C._. Sie erwähnte auch, dass ein früherer Mieter wegen dessen Verhaltens bereits ausgezogen sei.

Gestützt auf die Auseinandersetzung vom 3. Dezember 2021 und weitere an die Verwaltung gemeldete Vorfälle, kündigte die Verwaltung den Mietvertrag mit amtlichem Formular am 21. Dezember 2021 auf den 30. Juni 2022.

Verfahren vor den Vorinstanzen

Die Mieterin focht die Kündigung vor dem Mietgericht Genf an und beantragte primär deren Annullierung, sekundär eine Erstreckung von vier Jahren. Der Vermieter beantragte die Gültigkeit der Kündigung, die Verweigerung einer Erstreckung und die sofortige Ausweisung der Mieterin.

Die Mieterin legte Gutachten von sieben Nachbarn vor, die gute Beziehungen zu ihr und ihrem Lebensgefährten bestätigten, ein ärztliches Attest über ihren fragilen Gesundheitszustand sowie Nachweise über die Wohnungssuche. Zeugen wurden befragt.

Das Mietgericht (Urteil vom 11. Oktober 2023) annullierte die Kündigung. Es begründete dies im Wesentlichen damit, dass die Umstände und der Ablauf der Auseinandersetzung unklar seien, mit gegenseitigen Provokationen und wohl übertriebenen Aussagen auf beiden Seiten. Niemand sei Zeuge von Schlägen oder Beleidigungen zwischen E.D._ und C._ geworden. Angesichts dieser Umstände hätte der Vermieter C.__ kontaktieren und ihn abmahnen müssen, bevor er die Kündigung ausspricht.

Das Kantonsgericht Genf (Chambre des baux et loyers, Urteil vom 24. Juli 2024) wies die Berufung des Vermieters ab und bestätigte das erstinstanzliche Urteil. Es führte aus, dass der Vermieter in den vergangenen dreissig bzw. fünfzehn Jahren keine Vorwürfe gegen die Mieterin oder ihren Lebensgefährten erhoben hatte und sich nicht ausschliesslich auf die Versionen einiger weniger Hausbewohner stützen konnte. Sieben andere Nachbarn bestätigten gute Beziehungen. Der einzige andere erwähnte angebliche Vorfall (Drohung gegen den ehemaligen Mieter G._ wegen Kinderlärms) sei zweifelhaft: G._ sei über ein Jahr nach dem Vorfall ausgezogen, auch wegen der Wohnungsgrösse, und seine Aussage, C._ habe ihm zur Einschüchterung eine Narbe gezeigt, sei angesichts einer vorgelegten Fotografie, die keine Narbe zeige, fragwürdig. Alle vom Mietgericht befragten Nachbarn hätten keine Probleme mit der Mieterin oder ihrem Lebensgefährten bestätigt, abgesehen von den beiden erwähnten Episoden. Zwar fühlte sich F._ seit der Auseinandersetzung vom 3. Dezember 2021 unsicher, hatte aber zuvor keine Probleme mit C._. Die Eheleute D._ hatten ihn vor der Auseinandersetzung nie gesehen. H._ hatte ihn danach nicht gesehen. Ein vom Vermieter zitierter Entscheid des Genfer Kantonsgerichts sei nicht vergleichbar. Das Kantonsgericht hielt fest, dass C._, mit Ausnahme der Episode vom 3. Dezember 2021, für die er lediglich der Tätlichkeiten für schuldig befunden wurde, keine Probleme in der Nachbarschaft verursacht hatte. Auch wenn es dem Zivilgericht nicht obliege, die strafrechtliche Schuld festzustellen, sei die Kündigung unnötig rigoros und daher nicht schutzwürdig.

Rechtliche Erwägungen des Bundesgerichts

Das Bundesgericht prüfte die Gültigkeit der Kündigung im Lichte von Art. 271 Abs. 1 OR, welcher besagt, dass die Kündigung anfechtbar ist, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.

1. Grundsatz der ordentlichen Kündigung und ihre Grenze: Das Bundesgericht erinnerte daran, dass die ordentliche Kündigung eines unbefristeten Mietvertrags grundsätzlich im freien Ermessen der Parteien steht (Art. 266a Abs. 1 OR). Dieses Recht wird jedoch durch Art. 271 Abs. 1 OR beschränkt, wenn die Kündigung eine Wohn- oder Geschäftsräumlichkeit betrifft.

2. Kriterien für eine missbräuchliche Kündigung nach Art. 271 Abs. 1 OR: Eine ordentliche Kündigung verstösst gegen Treu und Glauben, wenn sie keinem objektiven, ernsthaften und schutzwürdigen Interesse entspricht und somit rein schikanös wirkt, wenn das vorgebrachte Motiv offensichtlich nur ein Vorwand ist, wenn die Kündigungsmotivation unvollständig oder falsch ist oder wenn sie ein krasses Missverhältnis zwischen dem Interesse des Mieters am Verbleib und dem Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses darstellt (unter Verweis auf ständige Rechtsprechung, z.B. BGE 145 III 143, 142 III 91, 140 III 496, 138 III 59). Das Bundesgericht betonte, dass die Interessenabwägung zwischen Mieter und Vermieter primär bei der Frage der Mietvertragserstreckung nach Art. 272 OR erfolgt. Bei der Beurteilung der Kündigungsgültigkeit nach Art. 271 OR spielt diese Abwägung nur im Ausnahmefall eines krassen Missverhältnisses eine Rolle.

3. Zeitpunkt der Beurteilung und Ermessen: Massgeblich für die Beurteilung der Zulässigkeit der Kündigung ist der Zeitpunkt, in dem sie ausgesprochen wurde. Die Bestimmung des Kündigungsmotivs ist eine Tatfrage. Ob eine Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, ist hingegen eine Rechtsfrage, die das richterliche Ermessen nach Art. 4 ZGB betrifft. Das Bundesgericht überprüft Ermessensentscheide nur mit Zurückhaltung; es greift nur ein, wenn das kantonale Gericht von den anerkannten Ermessensregeln abweicht, sich auf sachfremde Kriterien stützt, wesentliche Umstände unbeachtet lässt oder zu einem offensichtlich unbilligen oder schockierend ungerechten Ergebnis gelangt.

4. Anwendung auf den vorliegenden Fall:

   • Der Beschwerdeführer (Vermieter) machte geltend, der Lebensgefährte der Mieterin sei eine reizbare Person, die sich nicht kontrollieren könne, ein aggressives Verhalten zeige und ein Klima der Angst im Gebäude verbreite. Er stützte seine Kündigung auf dieses angebliche Verhalten und dessen Folgen für die Ruhe und Sicherheit im Haus.
   • Das Bundesgericht stellte fest, dass der Beschwerdeführer die tatsächlichen Feststellungen des Kantonsgerichts bezüglich des Verhaltens des Lebensgefährten nicht als willkürlich (im Sinne von Art. 9 Cst.) rügte. Das Kantonsgericht hatte festgestellt, dass der Lebensgefährte keine Probleme in der Nachbarschaft verursacht hatte, mit Ausnahme der Episode vom 3. Dezember 2021. Alle vom Mietgericht befragten Nachbarn (ausser den direkt Beteiligten des Vorfalls und der einen Nachbarin F.__) hatten bestätigt, keine Probleme mit der Mieterin und ihrem Lebensgefährten gehabt zu haben.
   • Da der Beschwerdeführer die für ihn ungünstigen Tatsachenfeststellungen des Kantonsgerichts nicht wirksam bestritten hatte, war das Bundesgericht an diese Feststellungen gebunden (Art. 105 Abs. 1 LTF). Die Behauptungen des Beschwerdeführers über das angebliche aggressive Verhalten und das Schreckensklima, die nicht den Feststellungen im angefochtenen Urteil entsprachen, konnten daher nicht berücksichtigt werden, da der Beschwerdeführer auch nicht darlegte, diese Sachverhalte prozesskonform in den Vorinstanzen vorgebracht zu haben.
   • Bezüglich der Folgen der Episode vom 3. Dezember 2021 teilte das Bundesgericht die Auffassung des Kantonsgerichts, dass dieser eine Vorfall allein für die Kündigung des Mietvertrags einer Mieterin, die seit dreissig Jahren in der Wohnung lebte, nicht ausreichte.
   • Das Bundesgericht fand keinen Grund, seine eigene Ermessensausübung an die Stelle derjenigen des Kantonsgerichts zu setzen. Das Kantonsgericht hat sich nicht von den allgemein anerkannten Regeln entfernt, hat sich nicht auf sachfremde Kriterien gestützt und keine wesentlichen Elemente ausser Acht gelassen. Das Ergebnis sei auch nicht, wie vom Vermieter behauptet, offensichtlich unbillig, da das vom Vermieter gezeichnete Bild der Situation nicht dem im kantonalen Urteil festgestellten Sachverhalt entspreche.
   • Der vom Beschwerdeführer versuchte Vergleich mit einem anderen Fall des Genfer Kantonsgerichts sei ebenfalls unergiebig, da der Sachverhalt dort wesentlich anders gelagert gewesen sei.

5. Schlussfolgerung des Bundesgerichts: Das Bundesgericht kam zum Schluss, dass das angefochtene Urteil keine Verletzung von Art. 271 OR darstellt.

Entscheid

Die Beschwerde wurde abgewiesen. Die Gerichtskosten wurden dem Beschwerdeführer auferlegt. Der Beschwerdeführer wurde zudem verpflichtet, der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung zu zahlen.

Zusammenfassung der wesentlichen Punkte

Das Bundesgericht bestätigte die Annullierung der ordentlichen Mietvertragskündigung durch die Vorinstanzen. Es hielt fest, dass eine ordentliche Kündigung missbräuchlich sein kann, wenn sie kein schutzwürdiges Interesse des Vermieters verfolgt oder ein krasses Missverhältnis der Interessen darstellt (Art. 271 Abs. 1 OR). Im vorliegenden Fall stützte das Bundesgericht seinen Entscheid auf die verbindlichen tatsächlichen Feststellungen des Kantonsgerichts, wonach das beanstandete Verhalten des Lebensgefährten der Mieterin im Wesentlichen auf einen einzigen Vorfall beschränkt war und ansonsten keine Probleme mit der Nachbarschaft bestanden. Angesichts der langen Mietdauer (30 Jahre) werteten die Vorinstanzen und in Bestätigung das Bundesgericht die Kündigung als unnötig rigoros und nicht schutzwürdig im Sinne einer missbräuchlichen Kündigung. Das Bundesgericht prüfte die Ermessensausübung des Kantonsgerichts nur zurückhaltend und sah keine Gründe für ein Eingreifen.