Zusammenfassung von BGer-Urteil 4A_88/2024 vom 3. März 2025

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Zusammenfassung des Bundesgerichtsurteils 4A_88/2024 und 4A_92/2024

Sachverhalt: Im vorliegenden Fall handelt es sich um einen Rechtsstreit zwischen A._ (Bailleur) und B._ (Locataire), der ein medizinisches Büro in Neuchâtel gemietet hat. Der Vorgang dreht sich um Mängel der elektrischen Installation in dem gemieteten Objekt und die daraus resultierenden Mietminderungen sowie die Kündigung des Mietverhältnisses.

  1. Chronologie:
  2. A._ vermietete ein Büro, in dem B._ ab dem 1. März 2018 tätig war.
  3. B.__ führte umfangreiche Elektroarbeiten durch, die nach dem Einzug fällig wurden, um die Sicherheit der Installationen zu gewährleisten.
  4. Die elektrische Installation wies Mängel auf, wie z.B. veraltete Leitungen, und diese wurden in mehreren Berichten verzeichnet.
  5. Nachdem B._ die Mängel mehrfach moniert hatte, kündigte A._ am 17. November 2020 das Mietverhältnis unter dem Vorwand, das Büro für persönliche Zwecke nutzen zu wollen.

  6. B.__ hatte die Miete seit April 2021 zurückgehalten.

  7. Gerichtliche Verfahren:

  8. B.__ klagte auf Mängelbeseitigung, Rückzahlung der einbehaltenen Mieten und erklärte die Kündigung für unangemessen.
  9. Das Erstgericht entschied zu Gunsten der Locataire und bestätigte eine Mietminderung.

  10. A.__ legte Berufung ein, die teilweise angenommen wurde, jedoch die Entscheidung des Erstgerichtes bezüglich der Mietminderung aufhob.

  11. Rechtsfragen:

  12. Sowohl der Bailleur als auch die Locataire erhoben beim Bundesgericht Rechtsmittel.
  13. Die Hauptfragen bezogen sich auf die Einstufung der elektrischen Installation als Mangel, die Rechtmäßigkeit der Mietminderung und die Kündigung des Mietverhältnisses.

Erwägungen: 1. Mängel der elektrischen Installation: - Das Gericht stellte fest, dass die elektrische Installation bei Mietbeginn nicht den Sicherheitsstandards entsprach. - Eine Mietminderung sei jedoch nur dann zulässig, wenn die Mängel den Mietgebrauch erheblich einschränkten, was hier nicht der Fall war.

  1. Kündigung als Retorsion:
  2. Die Kündigung des Mietverhältnisses wurde als Retorsion eingestuft, da sie zeitnah nach den Forderungen von B.__ zur Mängelbeseitigung ausgesprochen wurde.

  3. Das Gericht bewertete die Umstände rund um die Kündigung und stellte fest, dass A.__ die Kündigung nicht im guten Glauben ausgesprochen hatte.

  4. Rechtsmittelentscheidungen:

  5. Der Bundesgerichtshof wies die Beschwerden beider Parteien zurück.
  6. Es wurde festgestellt, dass die Kündigung des Bailleurs unzulässig war und die verlangte Mietminderung nicht gewährt wurde, da kein schwerwiegender Mangel vorlag, der den Gebrauch des Objekts erheblich eingeschränkt hätte.

Kostenentscheidung: - Die Gerichtskosten wurden entsprechend der Verfahrensausgänge verteilt, wobei A._ die Kosten der Berufung zu tragen hatte und B._ eine Entschädigung in Höhe von 4.500 Fr. zugesprochen wurde.

Diese Entscheidung stellt klar, dass bei Mietverhältnissen zwischen den Parteien Transparenz und rechtmäßiges Handeln erforderlich sind, insbesondere wenn Mängel geltend gemacht werden und eine Kündigung im Raum steht.