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Zusammenfassung des Bundesgerichtsurteils 4A_284/2024 vom 17. Dezember 2024 Sachverhalt

Das Urteil betrifft einen Rechtsstreit zwischen der Bailleresse A._ und der Mieterin B._ über die ordentliche Kündigung eines Mietvertrags für eine Wohnung. Der Mietvertrag wurde ursprünglich am 13. September 2004 für eine Dreizimmerwohnung in Genf abgeschlossen und mehrere Male angepasst. Ab 2017 lebten die Mieterin und ihr Ehemann F.__ gemeinsam in der Wohnung.

Die Bailleresse kündigte am 16. Dezember 2019 den Mietvertrag aufgrund wiederholter Störungen durch den Sohn der Mieterin, G.__, der für verschiedene Sachschäden und Lärmbelästigungen im Gebäude verantwortlich gemacht wurde. Trotz mehrfacher schriftlicher Abmahnungen der Bailleresse hielt dieser Mangel an. Die Mieterin und ihr Ehemann sowie deren Sohn wurden in mehreren Vorfällen von Nachbarn und der Hausverwaltung beschuldigt.

Die Mieterin stellte sich gegen die Kündigung, was zu einem langwierigen Rechtsstreit führte, der im Jahr 2021 vor dem Gericht der ersten Instanz begann und ohne Einigung blieb. Das Gericht wies die Klage der Mieterin zurück, weil ihr Ehemann nicht Teil der Verfahren war.

Die Bailleresse beantragte die Räumung des Mietobjektes und der dazugehörigen Garagenstellplätze. Das Gericht der ersten Instanz entschieden, die Mieterin zur Räumung zu verurteilen, jedoch hob die Berufungskammer des Genfer Gerichts in einem Urteil vom 12. April 2024 diese Entscheidung auf und erklärte die Kündigungen für ineffektiv.

Erwägungen des Bundesgerichts

1. Überprüfung der Kündigung: Das Bundesgericht stellte fest, dass die Kündigung unter dem Artikel 257f des Schweizerischen Obligationenrechts (OR) angefochten wurde, da die Mieterin argumentierte, die Kündigung sei unwirksam. Das Gericht analysierte die Voraussetzungen für eine derartige Kündigung, welche unter anderem eine vorherige Warnung vom Vermieter, fortdauernde Pflichtverletzungen vom Mieter und die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter umfassen.

2. Nachweis der Störungen: Es wurde festgestellt, dass die Bailleresse konkrete Beweise für die angeblichen Störungen durch den Sohn der Mieterin vorlegte, einschließlich einer schriftlichen Bestätigung des Hausmeisters und einer polizeilichen Anzeige aufgrund von Vandalismus. Das Gericht verwies darauf, dass der Sohn der Mieterin der einzige junge Bewohner war, der Zugang zu den Gemeinschaftsräumen hatte, in denen die Schäden registriert wurden.

3. Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses: Das Bundesgericht war der Ansicht, dass die Beweise ausreichend waren, um festzustellen, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Bailleresse unzumutbar geworden war (§ 257f OR), und die Kündigung damit rechtmäßig war.

4. Ergebnis: Das Bundesgericht entschied, dass die Bailleresse rechtskräftig gekündigt hatte und somit die Mieterin und andere Personen, die mit ihr zusammenlebten, unverzüglich die Wohnung und den Parkplatz räumen müssen. Das Gericht hob das vorherige Urteil der Berufungskammer auf und ordnete die Räumung an.

Zusätzlich wurde der Mieterin unter den gegebenen Umständen rechtlicher Beistand gewährt, und die Gerichtskosten wurden vorläufig von der Caisse du Tribunal fédéral getragen. Die Mieterin wurde verpflichtet, der Bailleresse eine Entschädigung für die kostengünstigen Ausgaben zu zahlen.

Das Urteil bestätigt die rechtlichen Rahmenbedingungen für die Kündigung von Mietverträgen in der Schweiz und die Anforderungen an Vermieter, um einen Mietvertrag wirksam zu beenden.