Zusammenfassung von BGer-Urteil 4A_237/2024 vom 12. Dezember 2024

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In der Entscheidung 4A_237/2024 vom 12. Dezember 2024 befasst sich das Bundesgericht mit einem Rechtsstreit zwischen A._ (Klägerin) und B._ SA (Beklagte) bezüglich der Gültigkeit eines Mietvertrags für ein Apartment im Rahmen eines Apparthotels.

Sachverhalt: A._ besaß einen Anteil an einem Grundstück in Locarno, das in 90 Einheiten eines Apparthotels unterteilt war. Am 18. Februar 1995 schloss sie einen Mietvertrag mit B._ SA über die Vermietung ihres Apartments an das Apparthotel ab, mit der Möglichkeit der Kündigung nach fünf Jahren. Im Laufe der Jahre fanden mehrere Versammlungen statt, in denen die Eigentümer, einschließlich A._, eine Verlängerung des Mietvertrags mit B._ SA beschlossen. Im Oktober 2007 kündigte B._ SA die Verträge mit Wirkung zum 31. Dezember 2009. Ab diesem Zeitpunkt erhielten A._ und andere Eigentümer keine Mietzahlungen mehr.

Nachdem A._ eine Betreibung wegen ausstehender Mietzahlungen eingeleitet hatte und B._ SA dagegen Einsprache erhob, reichte sie beim zuständigen Gericht eine Klage ein, die jedoch abgewiesen wurde. Ihr daraufhin eingereichtes Berufungsverfahren wurde ebenfalls abgelehnt, da das Gericht der Ansicht war, dass die Kündigung rechtmäßig war.

Erwägungen des Bundesgerichts: 1. Das Bundesgericht prüft die Rechtzeitigkeit und Zulässigkeit des Rekurses und stellt fest, dass der Fall nicht nur eine Mietrechtsfrage, sondern auch die Auslegung des Vertrages und die Einhaltung der einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen betrifft.

  1. Die Richter bestätigen, dass die Behauptungen der Klägerin zur Wirksamkeit der Kündigung und zum erforderlichen Einvernehmen der Verwaltungsbehörde unbegründet sind. Es sei zu berücksichtigen, dass die Klägerin über einen längeren Zeitraum die Kündigung stillschweigend akzeptiert hat, da sie seit 2010 keine Mietzahlungen mehr erhalten hatte.

  2. Das Gericht stellt fest, dass ein neues Mietverhältnis aufgrund der beschlossenen Änderungen im Management erforderlich gewesen wäre, das jedoch seitens A.__ nicht unterzeichnet wurde. Ihre Argumentation, dass eine Genehmigung von der Behörde für die Kündigung notwendig gewesen wäre, wurde zurückgewiesen, da die gesetzlichen Regelungen dies nicht vorsehen.

  3. Schließlich führt das Bundesgericht aus, dass die Argumente der Klägerin hinsichtlich der angeblichen Unwirksamkeit der Kündigung und der folgenden Verpflichtungen der Eigentümer nicht stichhaltig sind, da keine gesetzlichen oder vertraglichen Voraussetzungen verletzt wurden.

Urteil: Der Rekurs wurde abgewiesen und die Kosten des Verfahrens sowie die Entschädigung für die Beklagte wurden der Klägerin auferlegt. Damit wurde die rechtmäßige Kündigung des Mietvertrags durch B._ SA bestätigt und der Anspruch von A._ auf Mietzahlungen abgelehnt.