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Zusammenfassung des Bundesgerichtsurteils 4A_339/2022 vom 31. Oktober 2024
Sachverhalt: A._ SA (Bailleresse) und B._ sowie C.__ (Mieter) schlossen am 20. Juni 2014 einen Mietvertrag über eine 3,5-Zimmer-Wohnung mit einem monatlichen Nettomietzins von 1'600 CHF. Der Mietvertrag begann am 1. Juli 2014 und konnte mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden. Am 20. Dezember 2019 kündigten die Mieter den Mietvertrag zum 31. März 2020.
Nach dem Auszug forderte die Bailleresse von den Mietern 4'829.50 CHF für Schäden, die bei der Übergabe festgestellt wurden. Die Mieter reichten daraufhin bei der Mietschlichtungsstelle eine Anfrage zur Rückerstattung von überzahlten Mieten und zur Freigabe der Mietkaution ein. Nachdem die Schlichtung scheiterte, klagten sie auf Rückzahlung von 33'600 CHF.
Das Mietgericht entschied am 10. November 2021, dass der Mietzins aufgrund des Fehlens der gesetzlichen Mietzinsformel (Artikel 270 Abs. 2 OR) nichtig sei. Der zuständige Gerichtshof setzte den zulässigen Mietzins unter Berücksichtigung der Schwellenwerte für den Bruttorenditeanspruch fest. Die Bailleresse wurde zur Rückzahlung von 33'600 CHF verurteilt. Dies wurde am 17. Juni 2022 von der kantonalen Instanz bestätigt, gegen die A.__ SA das Bundesgericht anruf.
Erwägungen: Das Bundesgericht befand, dass der angefochtene Entscheid rechtsgültig war, weil die Bailleresse nicht die erforderliche Mietzinsformel bereitgestellt hatte. Es wurde zudem klargestellt, dass der Mietzins für die fraglichen Perioden nach der absoluten Methode der Bruttorendite zu berechnen sei.
Bei der Berechnung musste die Bailleresse auf die tatsächlichen Hypothekarzinssätze zurückgreifen, die von der BaFin veröffentlicht wurden, und diese auf den zulässigen Zuschlag für die Bruttorendite anpassen. Der CO-Richtwert für den zulässigen Mietzins wurde vom Bundesgericht auf 5,5 % festgelegt.
In Bezug auf die Investitionskosten stellte das Gericht fest, dass die vorgelegten Belege unzureichend und die Mieter nicht in der Lage waren, die überzahlten Beträge zu rechtfertigen. Das Urteil beläuft sich daher auf eine Rückzahlung von 25'655.70 CHF.
Die Gerichtskosten wurden zwischen den Parteien geteilt, und die Kaution wurde zur Freigabe an die Mieter angeordnet.
Schlussfolgerung: Das Urteil des Bundesgerichts bestätigt die nullitären Konsequenzen für die Bailleresse aufgrund der Nichterfüllung der mietrechtlichen Informationspflichten und stellt klar, wie zukünftige Mietzinsberechnungen unter Berücksichtigung neuer rechtlicher Standards zu erfolgen haben.