Zusammenfassung von BGer-Urteil 4A_111/2023 vom 4. Oktober 2024

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Zusammenfassung des Sachverhalts und der Erwägungen des Bundesgerichtsurteils 4A_111/2023 Sachverhalt:

A._, die Klägerin, ist die Tochter von D._, einem Architekten, der 2008 ein Gebäude in Genf erwarb, um dort Wohnungen zu verkaufen. Die Klägerin kaufte 2010 eine Wohnung in diesem Gebäude von ihrem Vater zu einem Preis, der unter dem von der Behörden genehmigten Preis lag. Nach mehreren finanziellen Transaktionen und einer Darlehensaufnahme bewilligte das zuständige Wohnungsamt eine endgültige Finanzplanung für das Gebäude, die eine Preisobergrenze für die Immobilienverkäufe und -mieten enthielt, welche für zehn Jahre gültig war.

2016 schloss A._ einen Mietvertrag mit B._ und C.__, die 2020 eine Mietsenkung von 40 % verlangten, als das Mietobjekt nicht mehr unter staatliche Kontrolle fiel. Die Stadt stellte fest, dass der geforderte Mietpreis übermäßig war und bestätigte eine Senkung des Mietpreises.

Erwägungen:

  1. Rechtmäßigkeit des Mietpreises: Das Gericht prüfte, ob der von der Beklagten verlangte Mietpreis ebenfalls über dem marktüblichen Preis lag. Es wurde festgestellt, dass der Mietpreis unangemessen war, da er eine übermäßige Rendite für die Vermieterin darstellte.

  2. Methode zur Berechnung des Mietpreises: Die Berechnung des zulässigen Mietpreises geschah nach dem Prinzip der Netto-Rendite, basierend auf den tatsächlich investierten Eigenmitteln und den damit verbundenen Kosten. Dies beinhaltete die Abzüge für Hypothekenschulden und die Berücksichtigung der Teuerung.

  3. Spenderische Absicht und Marktpreise: Es wurde geraten, das Preisniveau der Immobilie im Kontext von familialen Spenden zu Aufmerksamkeit zu nehmen. Das Gericht bewertete die Motivation des Verkäufers, das reduzierten Verkaufspreis als das Ergebnis einer Schenkung zu interpretieren. Es kam jedoch zu dem Schluss, dass diese Interpretation nicht zutreffend war, da der Verkaufspreis nicht eindeutig durch eine solche Motivation bestimmt war.

  4. Fazit: Das Gericht bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz, die den Mietpreis auf 41.769 CHF pro Jahr (3.480 CHF pro Monat) senkte, und wies das Rechtsmittel der Vermieterin zurück. Dies führte zu Kosten für die Beklagte in Höhe von 5.000 CHF und einer Entschädigung für die Kläger zu einer Gesamtform von 6.000 CHF.

Zusammenfassend berücksichtigte das Urteil die rechtlichen Vorgaben zum Mietrecht, die Notwendigkeit zur Wahrung einer fairen Mietpreispolitik sowie familiäre Schenkungen, um die absoluten wirtschaftlichen Bedingungen zu analysieren.