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Zusammenfassung des Bundesgerichtsurteils 4A_30/2024 vom 20. August 2024:
Sachverhalt: Am 20. Dezember 2018 haben die A._ AG (Verkäuferin) und B._ (Käufer) einen Kaufvertrag über eine Stockwerkeigentumeinheit zu einem Preis von CHF 2'465'000.-- abgeschlossen. Der Vertrag sah Regelungen für Zahlungspflichten sowie für den Rücktritt im Falle eines Zahlungsverzugs vor. Zudem war der Vertrag unter der Bedingung abgeschlossen, dass die erforderlichen Bewilligungen zum Erwerb von Grundstücken durch ausländische Personen erteilt werden. Der Käufer hatte bereits Teilzahlungen in Höhe von CHF 739'500.-- geleistet, jedoch die dritte Teilzahlung trotz Fälligkeit nicht geleistet. Daraufhin erklärte die Verkäuferin den Rücktritt vom Vertrag und zog eine Konventionalstrafe von 10 % des Kaufpreises ab.
Der Käufer klagte nun auf Rückzahlung der einbehaltenen Konventionalstrafe. Das Regionalgericht wies die Klage ab, begründete dies damit, dass der Kaufvertrag aufgrund der ausstehenden Genehmigung im Schwebezustand war, was die Zahlungen und die Geltendmachung einer Konventionalstrafe ausschloss.
Im Berufungsverfahren gab das Kantonsgericht dem Käufer recht und hob den ursprünglichen Entscheid auf, wodurch die Verkäuferin zur Rückzahlung der Konventionalstrafe verpflichtet wurde.
Erwägungen des Bundesgerichts: Das Bundesgericht bestätigte die Entscheidung des Kantonsgerichts und argumentierte, dass der Kaufvertrag aufgrund der ausstehenden Bewilligung nicht wirksam war. Der Kaufvertrag stellte somit eine bedingte Obligation dar, die über eine Bewilligung verfügt, und somit die Zahlungsverpflichtungen des Käufers solange nicht fällig waren, wie die Bedingung (Erhalt der Bewilligung) nicht erfüllt wurde.
Die Argumentation der Verkäuferin, dass die Konventionalstrafe im Fall eines Rücktritts aufgrund von Zahlungsverzug geltend gemacht werden könne, wurde als nicht haltbar angesehen, da die Bewilligung nicht erteilt worden war. Auch eine analoge Anwendung von Zivilrecht, die die Gültigkeit der Vertragsklauseln beeinflussen könnte, fand keine Zustimmung des Gerichts, da dies der Schutzwirkung des Bewilligungsgesetzes widersprechen würde.
Das Urteil stellt klar, dass alle vertraglichen Leistungen, einschließlich der Konventionalstrafen, nicht in Anspruch genommen werden können, solange die gesetzlich geforderte Bewilligung nicht erteilt wurde.
Entscheid des Bundesgerichts: 1. Die Beschwerde der A.__ AG wird abgewiesen. 2. Die Kosten des Verfahrens werden der Beschwerdeführerin auferlegt. 3. Die Beschwerdeführerin hat den Beschwerdegegner für die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens zu entschädigen. 4. Das Urteil wird den Parteien und dem zuständigen Kantonsgericht schriftlich mitgeteilt.