Tribunale VD FO.2025.0011 — Riacquisto di azioni proprie di una SA vitivinicola da parte della società: nessun obbligo di autorizzazione secondo la LDFR

Ambito giuridico: Diritto fondiario rurale (LDFR) · Autorità inferiore: Commission foncière rurale, Section I (VD) · Composizione: Cour de droit administratif et public (CDAP), presidente Borda, giudice Thévenaz, giudice supplente Poltier; cancelliera Jungo · Esito del procedimento: Ricorso respinto, decisione della CFR confermata

Executive Summary

• Punto chiave: Una società anonima attiva nella viticoltura (A.________ SA) chiede al Tribunal cantonal vaudois (CDAP) di accertare che ogni trasferimento di azioni — anche il riacquisto di azioni proprie da un azionista di minoranza — sia soggetto all'obbligo di autorizzazione secondo l'art. 61 segg. LDFR. La CDAP si rifiuta di applicare il DTF 140 II 233 al caso di specie e conferma la decisione della commissione fondiaria, secondo cui l'operazione non è soggetta all'obbligo di autorizzazione.
• Decisione: Il ricorso è respinto. La CDAP aderisce alla dottrina critica nei confronti del DTF 140 II 233 e rileva che in ogni caso l'estensione dell'obbligo di autorizzazione alle partecipazioni di minoranza nel caso concreto — una struttura di gruppo esistente da lungo tempo senza intenzione di elusione — non è giustificata.
• Significato: Un tribunale cantonale si pronuncia espressamente contro l'assolutezza dell'obbligo di autorizzazione per ogni trasferimento di partecipazioni secondo il DTF 140 II 233, almeno per le partecipazioni di minoranza e per le strutture sorte prima della data della decisione. La decisione è impugnabile innanzi al Tribunale federale entro 30 giorni; un tale ricorso potrebbe portare chiarimenti su se il Tribunale federale mantenga la sua linea rigida o ammetta eccezioni.

Fatto

La A.________ SA con sede nel Cantone Vaud persegue secondo gli statuti il «Commerce de vin». Il suo capitale azionario di 1 mio. CHF è suddiviso in azioni nominali da 500 CHF (con diritto di voto privilegiato) e da 1'000 CHF, tutte con limitazione della trasferibilità. Presidente del consiglio di amministrazione della società è B.________. Ha partecipato a due fusioni consecutive nel 2005 e nel 2008.

La A.________ SA detiene diverse società controllate al 100 % nonché l'8,3 % di un'altra società. È proprietaria di numerosi appezzamenti con una superficie totale di 100'232 m², di cui 67'519 m² di vigneti, 13'045 m² di bosco e 6'817 m² di edifici. La commissione fondiaria (Commission foncière rurale, CFR) ha ammesso prima facie che questi fondi costituiscono un'azienda agricola ai sensi dell'art. 7 LDFR, poiché il valore soglia di 1 unità di lavoro standard (UMOS) è superato.

La A.________ SA possiede inoltre numerosi fondi non sottoposti alla LDFR, tra cui un'area operativa con hangar, cantine vinicole, depositi, uffici amministrativi e alloggi per il personale. La quota degli stabili sottoposti alla LDFR ammonta a circa l'89 % della superficie, ma solo al 40,5 % del valore immobiliare e al 15,18 % delle attività totali della società. È incontroverso che la A.________ SA non qualifica quale coltivatrice diretta ai sensi dell'art. 9 LDFR.

Iter procedurale

Il 20 febbraio 2025 la A.________ SA ha chiesto alla CFR un accertamento che ogni trasferimento di azioni della società sia soggetto all'obbligo di autorizzazione secondo l'art. 61 segg. LDFR, richiamando a tal fine il DTF 140 II 233. La CFR ha rifiutato di rilasciare un parere giuridico. Il 22 aprile 2025 la A.________ SA ha presentato una domanda formale di autorizzazione al riacquisto di 66 azioni nominali da 1'000 CHF, detenute dall'azionista H.________. Dopo vari scambi epistolari, la CFR ha deciso il 10 ottobre 2025 (notificato il 31 ottobre 2025) che detto riacquisto non fosse soggetto all'obbligo di autorizzazione.

La A.________ SA ha impugnato questa decisione il 24 novembre 2025 (spedita il 1° dicembre 2025) innanzi alla CDAP. Ha chiesto l'accertamento che ogni trasferimento di azioni — anche il riacquisto di azioni proprie o il trasferimento a terzi — sia soggetto all'obbligo di autorizzazione secondo l'art. 61 segg. LDFR, e la rinviò alla CFR per lo svolgimento della procedura di autorizzazione. La CFR ha chiesto la conferma della propria decisione; il Dipartimento dell'agricoltura, della sostenibilità, del clima e della digitalizzazione (DADN) si è rimesso alla sentenza.

Considerando

Ammissibilità

La CDAP ammette la propria competenza: la decisione impugnata si fonda sul diritto pubblico federale (in partic. l'art. 84 LDFR sulle decisioni di accertamento) e può essere adita con ricorso amministrativo innanzi al tribunale cantonale (art. 88 cpv. 1 LDFR). La domanda è presentata in forma e termine corretti.

Sebbene la ricorrente abbia nel risultato ottenuto «ragione» — l'operazione è ammessa —, ha un interesse legittimo all'accertamento se l'operazione sia soggetta al regime di autorizzazione, poiché in caso contrario correrebbe il rischio che il contratto sia nullo secondo l'art. 70 LDFR. La CDAP richiama la legittimazione per le decisioni di accertamento secondo l'art. 84 LDFR, ampiamente riconosciuta in dottrina e giurisprudenza, e il fatto che la ricorrente, in qualità di acquirente del pacchetto azionario, sia parte contrattuale ai sensi dell'art. 83 cpv. 3 LDFR. La questione della nullità secondo l'art. 70 LDFR può tuttavia restare aperta, poiché la giurisprudenza fa subentrare la nullità solo in caso di rifiuto esplicito dell'autorizzazione; in precedenza il contratto è meramente inefficace in via sospensiva, e un'autorizzazione successiva può scongiurare la nullità.

Questioni di fatto e di diritto

La controversia verte sull'applicazione della LDFR alle persone giuridiche, in particolare sulla portata del DTF 140 II 233. La CDAP espone dettagliatamente gli obiettivi della LDFR: promozione della proprietà fondiaria rurale, conservazione di strutture a gestione familiare, rafforzamento della posizione del coltivatore diretto e miglioramento delle strutture (art. 1 cpv. 1 LDFR). Evidenzia la tensione esistente tra questi obiettivi e l'ammissione di persone giuridiche quali acquirenti di aziende agricole.

La CDAP espone i principi sviluppati dalla giurisprudenza e dalla dottrina in merito al riconoscimento delle persone giuridiche quali coltivatori diretti: alla maggioranza degli azionisti deve appartenere un coltivatore diretto che garantisca i lavori colturali e la direzione aziendale; i coltivatori diretti devono detenere la maggioranza del capitale azionario. Il cosiddetto «parassitismo» — l'assunzione della direzione aziendale da parte di terzi non attivi in agricoltura — deve essere impedito.

La giurisprudenza prima e dopo il DTF 140 II 233

Giurisprudenza precedente (prima del 2014)

Prima del DTF 140 II 233 il Tribunale federale applicava l'art. 61 cpv. 3 frase 2 LDFR in coerenza con l'art. 4 cpv. 2 LDFR: era considerato economicamente equivalente a un trasferimento di proprietà l'acquisizione di una partecipazione di maggioranza in un'impresa i cui attivi consistessero principalmente in un'azienda agricola (TF 5A.34/2006 del 3 aprile 2007, consid. 6.1 seg.). La CFR ha fondato la propria decisione su questo duplice criterio (attività agricole principali e partecipazione di maggioranza).

La svolta con il DTF 140 II 233

Il DTF 140 II 233 (2014) si è discostato da questa prassi su tre punti:

1. Ogni persona giuridica che possiede un'azienda agricola è considerata «società agricola» ed è sottoposta al regime di autorizzazione degli art. 61 segg. LDFR — indipendentemente dalla quota delle attività agricole sul patrimonio totale.
2. Ogni trasferimento di partecipazioni — anche di una partecipazione di minoranza — in tale società è soggetto all'obbligo di autorizzazione, poiché equivale economicamente a un parziale trasferimento di proprietà dell'azienda agricola.
3. L'azionariato è riservato esclusivamente a persone fisiche; le strutture di holding sono escluse.

art. 4 LDFR (RS 211.412.11)Commento su glossagens.ch

«1 Le disposizioni speciali della presente legge relative alle aziende agricole si applicano ai fondi che, soli o con altri fondi, costituiscono un'azienda agricola. 2 Le disposizioni sulle aziende agricole si applicano anche alle partecipazioni maggioritarie a persone giuridiche, i cui attivi constino principalmente di un'azienda agricola. 3 Le disposizioni sulle aziende agricole non si applicano ai fondi agricoli che: a. fanno parte di un'azienda agricola conformemente all'articolo 8; b. possono essere disgiunti dall'azienda agricola con l'approvazione dell'autorità competente ad accordare l'autorizzazione.»

Il testo determinante dell'art. 61 LDFR recita:

art. 61 LDFR (RS 211.412.11)«1 Chi intende acquistare un'azienda agricola o un fondo agricolo deve ottenere un'autorizzazione. 2 L'autorizzazione è rilasciata se non sussistono motivi per rifiutarla. 3 Sono acquisto il trasferimento della proprietà, come ogni altro negozio giuridico che equivalga economicamente a un trasferimento della proprietà.»

Il Tribunale federale ha statuito nel consid. 5.6 del DTF 140 II 233 che un negozio giuridico che ai sensi dell'art. 61 cpv. 3 LDFR equivale economicamente a un trasferimento di proprietà sussiste anche quando vengono trasferite partecipazioni di una persona giuridica che possiede un'azienda agricola, anche se questa non costituisce il suo attivo principale. Ogni trasferimento di azioni di tali società equivale economicamente a un parziale trasferimento di proprietà ed è in ogni caso soggetto all'obbligo di autorizzazione indipendentemente dall'art. 4 cpv. 2 LDFR.

Inoltre il Tribunale federale ha statuito che il capitale deve consistere esclusivamente in azioni nominali detenute da persone fisiche (esclusione di strutture di holding), e che ogni modifica nella composizione del capitale è soggetta all'obbligo di autorizzazione.

La CFR Section I ha implementato questi requisiti in una direttiva del 1° aprile 2015, che prevede tra l'altro che le azioni possano essere detenute in maggioranza solo da coltivatori diretti e che ogni trasferimento di azioni sia soggetto all'obbligo di autorizzazione.

Critica nella dottrina

Diversi autori hanno esaminato criticamente il DTF 140 II 233: Wolf (Jusletter 2014) e Rampini (GesKR 2015) criticano in particolare l'applicazione a società i cui attivi principali non presentano carattere agricolo. Hofer/Studer (Communications de droit agraire 2015) sottolineano che la nuova giurisprudenza sia poco problematica per le SA familiari di agricoltori, ma crei grande insicurezza giuridica per le PMI con attività agricole accessorie; per le società quotate in borsa diventa addirittura controproducente. Trandafir (Not@lex 2020) si pronuncia contro l'obbligo di autorizzazione per le partecipazioni di minoranza, poiché i loro titolari non esercitano alcun controllo sulla società e la soluzione non contribuisce agli obiettivi di coltivazione diretta della LDFR; critica anche l'esclusione delle strutture di gruppo. La CDAP richiama in tale contesto la propria decisione FO.2022.0015 del 3 agosto 2023, che si esprime in direzione analoga.

Il Tribunale federale ha nuovamente menzionato il DTF 140 II 233 nel DTF 150 II 168 (2024), senza metterlo in discussione.

Presa di posizione della CDAP e decisione

La CDAP aderisce espressamente alla dottrina critica. Rileva:

• La struttura della ricorrente (una SA con società controllate, quindi una struttura di gruppo) esiste da lungo tempo, ben prima del DTF 140 II 233. La giurisprudenza non consente di «smantellare» retroattivamente un tale gruppo.
• Non sia riconoscibile alcuna intenzione di elusione (fraude à la loi); il gruppo si è formato senza la volontà di eludere il regime di autorizzazione della LDFR.
• Nello specifico si tratta del riacquisto di un pacchetto azionario da un azionista di minoranza. Anche se il DTF 140 II 233 dovesse servire da criterio guida, la sua soluzione in merito a una partecipazione di minoranza non può essere confermata nel caso di specie.
• L'operazione non ha alcun effetto sulla composizione dell'azionariato in relazione alla qualità di coltivatore diretto (che peraltro non sussiste ed è incontroversa).

La CDAP conclude: anche se la decisione impugnata contraddicesse il DTF 140 II 233, essa è da confermare nel punto controverso — il trasferimento di una partecipazione di minoranza senza indizi di elusione della legge. Il ricorso è respinto, le spese giudiziarie di 3'000 CHF sono poste a carico della ricorrente.

Inquadramento nella giurisprudenza

Rapporto di tensione con il DTF 140 II 233

La decisione si pronuncia espressamente contro l'obbligo di autorizzazione assoluto per ogni trasferimento di partecipazioni secondo il DTF 140 II 233. Mentre il Tribunale federale nel DTF 140 II 233, consid. 5.6 ha sottoposto ogni trasferimento di azioni di una società con azienda agricola — indipendentemente dall'entità della partecipazione e dall'importanza delle attività agricole — all'obbligo di autorizzazione, la CDAP si rifiuta di applicare questo principio al riacquisto di azioni di minoranza da parte di una società la cui struttura è sorta prima del DTF 140 II 233 e in cui non sussiste alcuna intenzione di elusione.

La CDAP si fonda a tal fine sulla dottrina critica, che ha trovato espressione nel commento Glossagens all'art. 4 LDFR: ivi il DTF 140 II 233 è presentato come decisione focale sulla prevenzione dell'elusione, secondo cui «ogni alienazione di partecipazioni in una persona giuridica che possiede un'azienda agricola è soggetta all'obbligo di autorizzazione di cui all'art. 61 segg. LDFR» (traduzione libera) (cfr. la panoramica della giurisprudenza sull'art. 4 LDFR su glossagens.ch). La presente decisione si oppone nel risultato a questa interpretazione e segue la posizione di Trandafir, secondo cui l'obbligo di autorizzazione per le partecipazioni di minoranza «non raggiunge il suo scopo» (traduzione libera), poiché il titolare di tale partecipazione non esercita alcun controllo e la soluzione non contribuisce agli obiettivi di coltivazione diretta.

Conferma della giurisprudenza precedente (5A.34/2006)

La CDAP rehabilita implicitamente la giurisprudenza più datata (TF 5A.34/2006), che applicava il duplice criterio dell'art. 4 cpv. 2 LDFR (partecipazione di maggioranza + attività agricole principali). La CFR aveva fondato la propria decisione su questo criterio. La CDAP conferma che questo criterio nel caso di specie — in cui le attività agricole costituiscono solo il 15,18 % delle attività totali e si tratta di una partecipazione di minoranza — non è soddisfatto.

Rapporto con il DTF 150 II 168

Il Tribunale federale ha confermato il DTF 140 II 233 nel DTF 150 II 168 (2024), senza metterlo in discussione. Questa decisione ha trattato la qualità di coltivatore diretto di persone fisiche e i principi in merito alla coltivazione di fondi agricoli in forma di persona giuridica. La CDAP menziona questa decisione, ma non se ne distacca direttamente, poiché il DTF 150 II 168 non ha trattato la questione della partecipazione di minoranza.

Riferimento ad altre decisioni cantonali

La CDAP richiama la propria decisione FO.2022.0015 del 3 agosto 2023, che riguardava il trasferimento del 50 % del capitale azionario di una SA agricola a una SAGL holding e che parimenti si era espressa criticamente nei confronti del DTF 140 II 233. In tale decisione il trasferimento è stato ammesso a condizione che il controllo della holding rimanga a una maggioranza di coltivatori diretti. Questa decisione mostra che la CDAP aveva già in precedenza assunto un atteggiamento pragmático, che non esclude categoricamente le strutture di holding, ma si ricollega alla persona del controllore.

Riferimento alla giurisprudenza più recente del Tribunale federale

Su bger-update.ch si trova la sentenza 2C_464/2025 del 5 maggio 2026, in cui il Tribunale federale ha qualificato una servitù fondiaria esclusiva del diritto di uso a giardino concessa a tempo indeterminato su ca. il 15 % di un appezzamento agricolo come economicamente equivalente a un trasferimento di proprietà ai sensi dell'art. 61 cpv. 3 LDFR. Questa sentenza conferma l'interpretazione estensiva del presupposto dell'obbligo di autorizzazione da parte del Tribunale federale. Essa concerne tuttavia un diverso fatto (servitù vs. trasferimento di azioni) e non chiarisce la questione della partecipazione di minoranza.

Parimenti rilevante è la sentenza 4A_393/2024 del 15 maggio 2025, in cui il Tribunale federale ha esposto i principi in merito alla coltivazione personale da parte di persone giuridiche e ha statuito che tali soggetti sono riconosciuti quali coltivatori diretti «solo con riserva» (traduzione libera) (DTF 140 II 233, consid. 3.2.1). Anche questa decisione non si occupa direttamente dell'obbligo di autorizzazione per le partecipazioni di minoranza, ma sottolinea l'atteggiamento restrittivo del Tribunale federale nei confronti delle persone giuridiche nella LDFR.

La decisione 2C_163/2025 dell'8 settembre 2025 si occupa della qualità di parte nel diritto fondiario rurale in caso di strutture di holding e nega un diritto di prelazione legale dei discendenti di un'azionista di minoranza di una holding nei confronti della SA agricola controllata da quest'ultima. Anche in questo caso si evidenzia la tendenza del Tribunale federale a gestire in modo restrittivo la possibilità di penetrazione attraverso le strutture societarie — il che depone tendenzialmente contro la linea della CDAP.

Ricorso innanzi al Tribunale federale

La decisione è impugnabile innanzi al Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione con ricorso in materia di diritto pubblico (art. 82 segg. LTF) o ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113 segg. LTF). Un ricorso non è noto, ma appare probabile, poiché la CDAP non applica espressamente la giurisprudenza del Tribunale federale. Un tale procedimento potrebbe offrire al Tribunale federale l'occasione per chiarire la portata del DTF 140 II 233 in merito alle partecipazioni di minoranza e alle strutture sorte prima della decisione.

Conclusione

La decisione del Tribunal cantonal vaudois è dogmaticamente rimarchevole: un tribunale cantonale si oppone alla giurisprudenza esplicita e confermata nel DTF 150 II 168 del Tribunale federale e aderisce alla critica al DTF 140 II 233 sostenuta da diversi autori. La CDAP argomenta in modo pragmatico: in caso di una struttura di gruppo esistente da lungo tempo senza intenzione di elusione e in caso di riacquisto di azioni da un azionista di minoranza, l'estensione dell'obbligo di autorizzazione non è giustificata. Il titolare di una partecipazione di minoranza non esercita alcun controllo, e l'operazione non ha alcun effetto sulla qualità di coltivatore diretto.

La decisione pone dunque la domanda se il Tribunale federale mantenga la sua linea assoluta o — come propongono la CDAP e la dottrina — sviluppi criteri più differenziati, che distinguano tra partecipazioni di maggioranza e di minoranza, tra strutture sorte prima e dopo il DTF 140 II 233 e tra procedimenti con e senza elusione. Qualora la causa dovesse giungere innanzi al Tribunale federale, essa potrebbe svolgere un effetto pregiudiziale sulla prassi di diverse commissioni fondiarie cantonali, che — come la CFR vodese — hanno implementato rigorosamente il DTF 140 II 233 nella loro direttiva del 1° aprile 2015.